Draußen ist es knackig kalt, drinnen aber leider auch: Ein Heizungsausfall. Gerade im Herbst und Winter zerrt der Defekt schnell an den Nerven. Doch wie gehen Mieter und Vermieter jetzt vor?
Welche Temperatur muss eine Mietwohnung haben?
Laut Mietrecht startet die Heizperiode bei Mietobjekten am 1. Oktober und läuft bis zum 30. April. In diesem Zeitraum müssen die Räumlichkeiten eine angenehme Temperatur erreichen. Ideal sind 20 bis 22 Grad. Nachts darf das Thermometer nicht unter 18 Grad sinken. So schreiben es die gesetzlich festgelegten Mindesttemperaturen in der DIN 4701 vor. Doch Vorsicht: Setzt der Mietvertrag für tagsüber eine Höchsttemperatur von 18 oder 19 Grad fest, ist diese Klausel ungültig.
Heizungsdefekt: Wie gehen Mieter nun vor?
Viele Mieter sind sich sicher: Bei einem Heizungsdefekt oder Heizungsausfall kontaktieren sie umgehend den Reparaturdienst. Aber Vorsicht: Voreiliges Handeln wird oft bestraft. Denn nicht selten bleiben die Auftraggeber später auf den Reparaturkosten sitzen. So heißt der erste Schritt im Ernstfall: den Vermieter in Kenntnis setzen. Teilen Sie ihm den Mangel schnellstmöglich mit.
Sobald dem Vermieter der Defekt bekannt ist, steht er in der Pflicht, diesen zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu beheben. Schließlich handelt es sich um einen ernstzunehmenden Mietmangel. Eine zügige Reparatur ist unverzichtbar. Ansonsten droht eine Mietminderung.
Der Vermieter meldet sich nicht am selben Tag? Dann bietet sich eine Frist an. Experten empfehlen eine Frist von maximal drei Tagen. So kommt der Eigentümer in Zugzwang.
Der Vermieter meldet sich nicht: Was tun?
Die Frist ist abgelaufen und noch immer keine Rückmeldung vom Vermieter? In diesem Fall kann der Mieter eigenmächtig einen Reparaturservice zurate ziehen, ohne die Einwilligung des Vermieters. Der Grund: Der Mieter befindet sich in einer Notsituation. So haben es das Landgericht (LG) Köln (Az. 1 S 413/92) und auch das Amtsgericht (AG) Münster (Az. 4 C 2725/09) beschlossen. Sie alle beurteilen das eigenmächtige Handeln des Mieters als notwendig, um sich aus einer Notlage zu befreien. Die Kosten für die Beseitigung der Notlage trägt der Vermieter.
Die Alternative: Der Mieter spricht sich mit dem Hausbesitzer ab. Sie treffen eine Absprache: Der Mieter kümmert sich selbstständig um eine schnelle Reparatur der defekten Heizungsanlage. Hier ist jedoch ein Zeuge von Vorteil, der die Abmachung eindeutig belegen kann. Nur so lassen sich die Reparaturkosten sicher auf den Vermieter umlegen. Wichtig: Der Zeuge muss zwei Dinge bekräftigen können.
- 1. Der Vermieter wurde vom Mieter rechtzeitig informiert, hat aber nicht reagiert.
- 2. Der exakte Zeitraum, in dem die Heizung bereits stillsteht.
Wie lange muss der Mieter einen Heizungsausfall dulden?
Es besteht keine offizielle Frist, wie lange ein Mietobjekt ohne Heizung sein darf. So muss der Mieter, bevor es zur Mietminderung kommt, eine individuelle Frist setzen. Zum Beispiel: Innerhalb von zwei Tagen muss sich der Vermieter melden und die Behebung des Mietschadens in die Wege leiten. Im Frühling und Sommer, bei milden Außentemperaturen, fällt diese Frist oft länger aus. Im Herbst und Winter aber, bei kühlen Außentemperaturen, sollte der Schaden im Regelfall innerhalb von drei Tagen aus der Welt sein.
Welche Mietminderung ist realistisch?
Steht die Heizung über längere Zeit hinweg still, hat der Mieter ein Recht auf Mietminderung. Sprich: Ab dem Tag, an dem er den Vermieter über den Mangel in Kenntnis gesetzt hat, steht ihm ein finanzielles Entgegenkommen zu. Wie hoch diese Mietminderung am Ende ausfällt, ist von Situation zu Situation verschieden. Sie hängt ganz davon ab, wie lange die Heizung schon kalt ist und wie viele Räume betroffen sind.
Die rechtlichen Meinungen gehen beim Thema Heizungsausfall weit auseinander. Für das Landgericht Berlin zum Beispiel ist ein Objekt mit defekter Heizung im Winter unbewohnbar. Der Mieter darf mit einer Mietminderung von 100 Prozent rechnen. Das Landgericht Hamburg teilt diese Meinung.
Sind nur einzelne Räume einer Wohnung von dem Heizungsdefekt betroffen, lässt sich die Miete um immerhin bis zu 20 Prozent mindern. So hat es einst das Landgericht Hannover entschieden.
Gut zu wissen: Steht die Heizung bereits länger still, ohne den Vermieter darüber zu informieren, lässt sich die Miete für diesen Zeitraum womöglich nicht mehr mindern.
Heizungsausfall: Darf der Mieter seine Wohnung fristlos kündigen?
Angenommen: Der Vermieter reagiert nicht auf die Fristen des Mieters. Daraufhin lebt der Mieter längere Zeit in einer unbeheizbaren Wohnung und nimmt gesundheitliche Schäden von der Kälte. In diesem Fall kann der Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.
Das Wichtigste in Kürze
Während der Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April muss der Vermieter die Mindesttemperatur in der Wohnung gewährleisten können.
Mietminderungen sind individuelle Angelegenheiten. Die Land- und Amtsgerichte fällen die finale Entscheidung.
Zusätzliche Kosten, die mit einem Heizungsdefekt einhergehen, muss in der Regel der Vermieter tragen.